物業活化實例
什麼是物業活化?
近年坊間經常談及物業活化,今天我們就用一個實例來解釋當中是如何操作,最後會分析物業活化的好處及當中涉及的風險。
首先,簡單而言,物業活化使用透過重新做樓揭+其他投資工具,在兩者之間賺取息差,從而減低原先的供款壓力。
它主要是針對累積了一定樓價升幅的物業,因為按揭餘額已減少,業主有條件對物業再做全新按揭提取資金。再用這資金購買其他投資工具,例如保險融資和派息組合,賺取息差。
第一步 – 全新按揭
假設你在10年前以$500萬買入物業,做六成銀行按揭$300萬,20年供款。
10年後,物業已升值至$1000萬。經過10年的供款,你的按揭餘額由$300萬減少至$230萬。這時候你選擇做全新5成按揭$500萬,30年供款。扣除按揭餘額$230萬後,你套現了$270萬。
首先我們比較原有按揭及全新按揭的分別,假設利率都是1.5%:
- 原有按揭是$230萬還10年供款,你的每月供款是$20,652。
- 新的按揭是$500萬30年供款,每月供款是$17,256。
就是說你的供款期長了,但每月供款額減少了$3,396, 而你拿出了額外$270萬現金。
第二步 – 保費融資 + 派息組合
第二步是將提取出來的額外$270萬現金來購買一份保費融資,再把所有餘額放在派息組合,用派息組合產生的利息來支付保費融資的供款。這例子我們用$35萬保費融資首期+$235萬派息組合。
假設派息組合的利率是5%,你每月可收取利息$9,792。保費融資的每月供款則為$4,523,扣除後每月額外收入$5,269。
到這裹你可看到,你的按揭供款減少了之餘,每月還有額外收入!
十年後
在這裹我們第十年退保並還清物業按揭供款。
- 保費融資:第10年退保,屆時你將收回$163萬現金。
- 派息組合:$235萬本金不變。
- 派息給合融資利息:10年總利息約$63萬。
以上三項都是當初套取的$270萬所產生的價值,共$461萬。
除此而外,你十年間的減少供款為$3,396 * 12 * 10 = $41萬。
此刻你的剩餘按揭為$358萬,你從保費融資退保+派息給合本金足夠全數償還,還剩下約$40萬現金。
分析
到最後,你依舊是十年按時完成物業供款。其間:
- 每月少供了$8,665
- 10年淨資金流入$1,039,800
- 總得益$1,443,834
這就是整個物業活化方案使用得宜的效果了!
總結
進行物業活化前必須清楚當利率調升時所帶來的影響。xxxxx
保費融資方案只要使用得宜,就可幫業主已在使用的磚頭,在不出租不增加每月供款的情況下,活化套現,賺盡息差。
因為所涉年期長,而且整個方案的組合複雜,我們建議業主要找專業團隊處理。一個普通的保險從業員未必對物業按揭及各投資產品有充份認識,而且他們能購買的產品種類有限,或許難以將方案的效果做到最大化。
SME Solver團隊過去已協助超過100名業主實行保費融資方案,融資金額1億5千萬。我們與多間銀行和保險公司有關繫,能幫你找出最合適的融資工具,令整個物業活化達到最佳效果。