什麼是物業活化？

近年坊間經常談及物業活化，今天我們就用一個實例來解釋當中是如何操作，最後會分析物業活化的好處及當中涉及的風險。

首先，簡單而言，物業活化使用透過重新做樓揭＋其他投資工具，在兩者之間賺取息差，從而減低原先的供款壓力。

它主要是針對累積了一定樓價升幅的物業，因為按揭餘額已減少，業主有條件對物業再做全新按揭提取資金。再用這資金購買其他投資工具，例如保險融資和派息組合，賺取息差。

第一步 – 全新按揭

假設你在10年前以$500萬買入物業，做六成銀行按揭$300萬，20年供款。

10年後，物業已升值至$1000萬。經過10年的供款，你的按揭餘額由$300萬減少至$230萬。這時候你選擇做全新5成按揭$500萬，30年供款。扣除按揭餘額＄230萬後，你套現了$270萬。

首先我們比較原有按揭及全新按揭的分別，假設利率都是1.5%：

• 原有按揭是$230萬還10年供款，你的每月供款是$20,652。
• 新的按揭是$500萬30年供款，每月供款是$17,256。

就是說你的供款期長了，但每月供款額減少了$3,396， 而你拿出了額外$270萬現金。

第二步 – 保費融資 ＋ 派息組合

第二步是將提取出來的額外$270萬現金來購買一份保費融資，再把所有餘額放在派息組合，用派息組合產生的利息來支付保費融資的供款。這例子我們用$35萬保費融資首期＋$235萬派息組合。

假設派息組合的利率是5%，你每月可收取利息$9,792。保費融資的每月供款則為$4,523，扣除後每月額外收入$5,269。

到這裹你可看到，你的按揭供款減少了之餘，每月還有額外收入！ 

十年後

在這裹我們第十年退保並還清物業按揭供款。

• 保費融資：第10年退保，屆時你將收回$163萬現金。
• 派息組合：$235萬本金不變。
• 派息給合融資利息：10年總利息約$63萬。

以上三項都是當初套取的$270萬所產生的價值，共$461萬。

除此而外，你十年間的減少供款為$3,396 * 12 * 10 = $41萬。

此刻你的剩餘按揭為$358萬，你從保費融資退保＋派息給合本金足夠全數償還，還剩下約$40萬現金。

分析

到最後，你依舊是十年按時完成物業供款。其間：

• 每月少供了$8,665
• 10年淨資金流入$1,039,800
• 總得益$1,443,834

這就是整個物業活化方案使用得宜的效果了！

總結

進行物業活化前必須清楚當利率調升時所帶來的影響。xxxxx

保費融資方案只要使用得宜，就可幫業主已在使用的磚頭，在不出租不增加每月供款的情況下，活化套現，賺盡息差。

因為所涉年期長，而且整個方案的組合複雜，我們建議業主要找專業團隊處理。一個普通的保險從業員未必對物業按揭及各投資產品有充份認識，而且他們能購買的產品種類有限，或許難以將方案的效果做到最大化。

SME Solver團隊過去已協助超過100名業主實行保費融資方案，融資金額1億5千萬。我們與多間銀行和保險公司有關繫，能幫你找出最合適的融資工具，令整個物業活化達到最佳效果。